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房贷新政出台一月京城楼市胶着观望销售乏力

发布时间:2019-10-13 06:43:02

  房贷新政出台一月 京城楼市胶着观望销售乏力

  观察从9月27日央行和银监会出台二套房提高首付政策到现在接近一个月的时间,种种迹象表明,北京市场上已经出现间歇性退房行为,而作为二套房首付提高的直接受力点——大户型的销售,目前受到一定程度的冲击。

  暗流涌动,很多微秒的变化正在发生,市场并不像某些开发商说的那样“影响不大”。

  现象:某些新入市楼盘有价无市

  “其实这段时间,销售压力是比较大。”多处楼盘销售如是表述政策对市场影响的直观感受,而焦点房地产走访多处商品房售楼处看到的现象也是如此:周一到周五,过去门庭若市的多处售楼处并不见多少人出入,而周末不过也是看得多,买的少。

  而一些单盘的数据也证明了目前京城楼市的销售乏力局面。

  在北京市房地产交易管理上查到,地处东长安街延长线边的某楼盘(管庄和通州之间),一期的时候价格为11000元/平米,10月长假过后二期开盘,价格涨到13000元/平米,但是到10月25日,只卖出去几套房子。

  另外一家地处东南五、六环之间,一家上市公司的项目二期,10月15日开盘,单价比前期项目涨了将近2000元,但是管理上的签约数据满盘皆绿(已经销售出的房子会标成红色,没有销售出去的呈现绿色),如果排除管理的技术故障可能,那么就是这个项目根本没有卖出几套。

  连声名显赫的万科四季花城,也是如此:10月15日开盘之后7900元单价的二期,在交易管理上的销售数据也是寥寥。

  大户型的滞销是政策变化之后的明显结果。目前市场反馈的结果,相当一部分大户型项目销售进度艰难:某05年入市的核心区黄金地带中高端楼盘,现房单价2.5万,7成140平米以下的中小户型卖完了,但是剩余的户型进入10月之后一套没有卖出;而在丽都商圈某楼盘力推的大户型,销售进度也举步维艰。

  退房背后的市场分化

  尽管上述楼盘出现滞销,大户型销售艰难的情况,但是在整体销售数据统计上,还没有看出明显的销售缩量的情况。而对于北京“退房潮”的说法,北京市建委市场研究中心近的官方表态是,房贷新政出台后的成交数据尚待统计,到现在为止,一手新房市场还没有大规模退房情况出现。也就是说,目前市场上出现的是间歇性的退房行为。

  这个解释也符合情理,提高首付的政策如果立竿见影,那么也太低估了房地产市场构成因素的复杂性。但是退房迹象的出现,至少说明了市场上资金面的紧缩。据焦点房地产了解,新政出台前后几天至少有4个项目出现较大面积的退房,而到目前为止,部分楼盘在房地产交易管理上“退房率”一栏的“清白”已经打破,之前罕见的退房率被具体数据替代。

  在总的统计数据上看不出明显变化,每天新房的上签约平均数和政策出台的9月相比没有明显缩量(考虑到长假期间人们外出游玩,十一长假期间的缩量尚不能说明问题),但是目前的市场就像股市出现的“二八现象”一样,出现了分化:价格太高的房子从不好卖到越发不好卖。流动性过剩背景下,偏离价值的价格只能是泡沫,而市场理性发展的结果一定是价格对价值的回归。

  观望期价格尚无变化

  那么目前市场为什么会出现这样的状况呢?

  首先是资金层面的。建行行长此前曾表示建行将以户为单位界定二套房,而银监会此后也招集了五大行碰头,确定:公积金贷款不算;第二已经还完贷款不计入;第三按户计算。而在实际操作层面,北京各大分行其实都在按照自己对政策的理解执行,各行统一的操作模式要到月底或者下月初,因此二套房的房贷实际处在一个停滞的阶段,从而对贷款购买二套房的购房人产生资金链的影响;

  其次,除了二套房首付提高,今年国家虽然没有对房地产市场出台更多的针对性调控政策,但是连续六次加息和八次提高准备金率,整体遏制流动性过剩的调控措施已经开始对房地产市场产生重大影响。而每次政策产生效果都会有一个滞后的过程,按照房地产的周期发展,持续多年的诸如紧缩银根、紧缩地根、国八条和国六条等等政策,也开始逐渐显示出威力。尽管北京市场由于土地供应不足的客观原因,造成供需之间仍然不能达到平衡,但是过高的房价已经分流了自住需求到租房市场和二手房市场,分流了投资需求到股票市场和基金市场。

  第三,市场层面,微妙的心理变化和博弈心理正在楼市蔓延,商品房供应的信息不对称使得购房人每每陷入恐慌性的行为。而从有关部门公布的捂盘事例中,我们也不难看到开发商制造热销的手法,一位开发商的心里话也许能够显露典型的心态:“一旦降价,那降价的趋势会止不住。”

  购房需求被透支

  购房人的经济账都觉得房价太离谱!

  “看了一圈,价格贵得太离谱。”沈小姐如是告诉焦点房地产,她非常后悔在去年的时候退掉郊区一处房子,精装修,价格4900元:“我近看了好多处房子都好贵,房山区的一处房子起价7100元,还没有开盘,90平米以下的房子都直接要三成贷款;另外一处在大兴那边,也是还没有开盘,开发商让签一个‘合作建房意向书’,太不靠谱。”总的时候,她觉得现在的房子贵得太离谱了,目前的收入水平不足以支撑她的置业。

  就在10月23日的时候,焦点报道了北京首例限价房“西三旗轮胎厂”谣传登记引来诸多购房人的,在谈到为什么对限价房感兴趣的时候,很多现场的购房人表示,目前这一区域的房价高得太离谱,1.3万的价格是去年均价的一倍多:“太不值了,6000多的限价房价格还算差不多。”

  一位打消购房投资的购房人如是告诉焦点房地产:“比如西四环不远的一楼盘,04年的时候是不到5000的价格,现在都要涨到接近两万了,我才不买呢。”别人是几千块买的房子,现在进入要花两万,谁愿意做这样的事情呢?这位购房人的话道出了这一群体的心态。

  历经将近10年的市场发展和价格上涨,实际上北京目前中等收入家庭的需求和购买力已经得到满足甚至透支。许多此类中端客群的心态是:在目前的价格上购置房产,风险和收益之间不成正比。而在高端市场上,大户型基本都不是首次置业,更新换代和投资需求支撑起来的高端需求,在过去的几年市场供应和政策调剂下,已经出现过饱和:在目前的北京,如果你有钱而且一次性付清,去买几百万的中高端产品,不会有销售跟你说“没房”。

  需要指出的是,目前各个项目都有提高首付的迹象,比如上文所说的某项目,连90平米以下的房子贷款都要三成。而据焦点了解,西三环旁边某新开的公寓项目,直接就要五成按揭!对开发商在销售策略中提高首付的做法,一种理解为房子少太好卖了,另外一种也可以理解为紧缩银根背景下,开发商急于回笼资金,在去年“未封顶楼盘不得按揭”政策出台的时候,也有开发商通过全款打折的方式快速卖房。如果是第二种原因,那么有必要提示购房人注意风险。

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